장기보유특별공제, 정말 폐지되는 걸까요? 2026년 세제개편안의 핵심은 오래 보유만 해도 받던 공제를 없애고, 실제로 살았던 기간 중심으로 바꾸는 것입니다.
시행은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터이고, 아직 국회 심사 중이라 최종 내용은 달라질 수 있어요.
위 버튼을 통해 국세청의 현행 장기보유특별공제율 안내 페이지로 바로 이동할 수 있습니다.
30초 핵심 요약: 없어지는 건 '보유기간 공제'입니다
폐지 대상은 장기보유특별공제 전체가 아니라 보유기간에 따른 공제입니다. 주택 기준으로 제도 이름도 '장기거주소득공제'로 바뀝니다.
1세대 1주택자가 10년 이상 실거주했다면 지금처럼 최대 80% 공제를 받을 수 있어요. 반대로 오래 보유만 하고 살지 않았다면 공제가 크게 줄어듭니다.
여기에 공제금액 자체에 상한(2028년 20억 원, 2029년부터 10억 원)이 처음 생깁니다.
장기보유특별공제란 무엇인가요?
집을 오래 보유했다가 팔 때, 양도차익의 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 1989년에 도입되었어요.
취지는 오랜 기간 물가가 오르면서 불어난 집값까지 세금을 매기는 부담을 덜어주자는 것이었습니다.
현재 1세대 1주택자는 보유 연 4% + 거주 연 4%로 계산해 10년 이상이면 최대 80%까지 공제받습니다. 다만 현행 제도에서도 2년 이상 거주하지 않으면 공제율이 최대 30%에 그칠 수 있습니다.
무엇이 어떻게 바뀌나요? (정부안 기준)
1세대 1주택자 기준으로 시기별 변화를 정리했습니다. 2027년까지는 지금과 같고, 2028년이 중간 단계, 2029년부터 완전히 거주 중심이 됩니다.
| 구분 | 현재~2027년 양도분 | 2028년 양도분 | 2029년 이후 양도분 |
|---|---|---|---|
| 보유공제 | 연 4% (최대 40%) | 연 2% (최대 20%) | 폐지 |
| 거주공제 | 연 4% (최대 40%) | 연 6% (최대 60%) | 연 8% (최대 80%) |
| 최대 공제율 | 80% | 80% | 80% |
| 공제금액 한도 | 없음 | 20억 원 | 10억 원 |
쉽게 예를 들어볼게요. 10년 보유하고 그중 5년만 실거주했다면, 현행 기준으로는 보유 40% + 거주 20%로 60%입니다.
같은 경우를 2029년 이후 기준으로 계산하면 거주 5년 × 8%로 40%가 됩니다. 반면 10년을 모두 실거주했다면 두 경우 모두 80%로 같습니다.
공제금액 한도가 새로 생깁니다
지금까지는 한도 없이 최대 80%를 공제받을 수 있었어요. 그래서 양도차익이 매우 큰 고가주택은 공제액이 수십억 원에 달한다는 지적이 있었습니다.
정부안은 개인별 연간 기준과 양도 물건별 기준을 각각 적용해 한도를 둡니다. 2028년에는 20억 원, 2029년부터는 10억 원입니다.
공동명의라면 지분 비율대로 한도를 나눠 적용합니다. 부부가 50%씩 보유한 주택이라면 2028년에는 각각 최대 10억 원, 2029년부터는 각각 최대 5억 원까지 공제받게 됩니다.
거주로 인정받는 기간도 확인하세요
정부안에는 전근이나 해외체류처럼 어쩔 수 없이 집을 비운 기간을 최대 3년까지 거주로 인정하는 내용이 포함되어 있습니다.
일정 요건을 갖춘 등록임대주택은 임대기간이 연 2%, 최대 30% 한도로 거주기간에 반영됩니다. 세부 요건은 국회 논의 과정에서 바뀔 수 있으니 최종 확정안을 꼭 확인해 주세요.
어떤 분들에게 영향이 클까요?
1세대 1주택자가 조건을 갖춰 양도가액 12억 원 이하로 파는 경우는 비과세라 장기보유특별공제와 별개입니다. 영향은 주로 12억 원을 넘는 고가주택에서 나타납니다.
가장 영향이 큰 경우는 오래 보유했지만 실거주 기간이 짧은 경우입니다. 오래 실거주한 1주택자는 최대 80% 공제가 유지됩니다.
비조정대상지역 다주택자는 최대 30%였던 보유공제가 거주공제로 바뀝니다. 상가·토지 같은 주택 외 부동산은 '장기보유소득공제'로 따로 적용됩니다.
위 버튼을 통해 국세청 홈택스로 바로 이동해 양도소득세 관련 서비스를 확인할 수 있습니다.
지금 미리 확인해두면 좋은 4가지
1. 실제 거주기간
개편의 중심이 거주기간이라, 주민등록 전입·전출 이력을 미리 정리해 두면 좋아요.
2. 소유 형태
단독명의인지 공동명의인지에 따라 한도 적용 방식이 달라집니다.
3. 예상 양도 시기
2027년까지, 2028년, 2029년 이후는 공제 구조가 서로 다릅니다. 시기 판단은 개별 사정에 따라 다르니 세무 전문가와 상담해 보세요.
4. 국회 심사 결과
시행일·공제율·한도가 바뀔 수 있으므로 최종 확정안을 꼭 확인하세요.
아직 확정된 내용은 아닙니다
이번 내용은 정부가 발표해 국회에 제출한 정부안입니다. 현재 정기국회에서 심사 중이며, 통상 연말 본회의 통과 이후에 확정됩니다.
심사 과정에서 시행 시기, 공제율, 한도가 달라질 수 있습니다. 지금 내는 세금은 현행 기준 그대로입니다.
자주 묻는 질문
Q. 장기보유특별공제가 완전히 없어지나요?
A. 아닙니다. 주택은 보유 공제가 폐지되고 거주 중심의 '장기거주소득공제'로 바뀌며, 주택 외 부동산은 '장기보유소득공제'로 따로 적용됩니다.
Q. 지금(2026년) 집을 팔면 어떤 기준이 적용되나요?
A. 현행 기준이 적용됩니다. 개편안은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되는 내용입니다.
Q. 10년 이상 실거주했는데 손해를 보나요?
A. 거주공제로 최대 80%는 유지됩니다. 다만 양도차익이 아주 크다면 새로 생기는 한도가 영향을 줄 수 있어요.
Q. 내 경우 정확한 세금은 어디서 확인하나요?
A. 국세청 상담센터(국번 없이 126)나 세무 전문가에게 문의하시면 정확합니다.
※ 이 글은 2026년 9월 기준 정부안을 바탕으로 한 일반적인 정보 제공용이며, 개별 세무 자문이 아닙니다.
